很多人谈到全球房价，第一反应往往是：纽约、伦敦和东京房价才是真的贵，中国一线城市虽然房价高，但和国际大都市相比，应该还有一定差距。
但是把房屋面积、城市中心度、居民收入和持有成本一起进行比较之后，就会发现实际情况并不是大家想象中的那样简单。
从长期涨幅来看，伦敦过去58年房价上涨约118倍，纽约过去45年上涨约15倍。
中国北京、上海、广州、深圳等地虽然发展时间长短不一，统计口径也有所不同，但是核心区域的房价仍然位居全球前列。
当然，房价高并不完全意味着泡沫大。
人口会不会继续流入、产业能否提供足够的就业岗位、教育资源是不是集中在某个城市、土地供应量是否有限，这些都是决定一个城市房价高低的因素。
01、核心城市房价高，是全球普遍现象
先看英国。
自上世纪六十年代末以来，大伦敦地区的房价已经涨了上100倍，并且涨幅比英国其他地方要大得多。美国的情况也是如此，在过去的几十年里，全国房价上涨了大约10倍左右，而纽约、洛杉矶等核心城市区域的房价增长更快一些。
日本也是这样。在房地产泡沫破灭之前，东京、大阪、名古屋等地的核心城市地价上涨幅度要大于一般的其他城市。
这就表明了一个事实，即房价不是均匀地分布在各个地方上涨的，而是优质的资源和人口吸引力越大、越集中的地方，房价就更容易跑在前面。
过去十几年来，北京、上海、广州、深圳的二手房价格也都出现了比较大的涨幅。
一些重要的区域、重点学区以及金融商务区附近的房子，其上涨幅度要高于整个城市的平均值。
原因其实并不复杂。
年轻人找工作的首选是产业发达的城市，企业招聘高级人才的时候也倾向于选择交通便利、教育资源丰富的地方。
人往高处走，产业向强处聚，房价就会对这些聚集起来的人力和资源进行定价。
所以，一线城市的房子，从来不只是钢筋水泥。它背后还绑定了工作机会、公共服务、生活方便以及以后的期望值。
02、北上广深的房价，已经处在全球前列
如果只看房产网站上的单价，北京、上海、深圳中心区的房子价格，恐怕还比不上纽约曼哈顿或者伦敦一区的一些顶级别墅。
但是要特别注意的一个问题就是：中国的房子一般是以建筑面积来计算的，但是美国、英国以及其他许多国家则是以套内面积或者实用面积来计算的。
一个100平米的房子，实际可以使用的面积大概在70平米左右。各个国家的统计数据口径不一，直接用数据进行对比的话，就会得出错误的结果。
根据使用面积来计算的话，在全球主要城市当中，北京、上海和深圳的核心区域住宅价格已经处于较高的水平了。
特别是上海、深圳中心区的部分区域，实际使用面积的价格可以进入世界前列。
但是中国的内地一线城市顶级豪宅的价格，还是比不上纽约中央公园附近、伦敦市中心金融区和香港一些顶级住宅区。
这也说明，普通住宅和顶级豪宅不能混在一起比较。
核心城市的内部也存在着明显的分层现象，普通的改善型住房、学区房以及江景豪宅所对应的消费者群体是不一样的。
到了城市的边缘，情形就不同了。
同样的1000万预算，在北京、上海外环附近可以买到100平米以上的房子；而在纽约、伦敦外环，则能买到更大一点的房子，但是通勤时间、税收以及日常持有的费用也会相应提高。
03、真正拉开差距的，是房价收入比和租金回报率
单看一平方米多少钱，并不能真正说明房价贵不贵。更重要的是，普通家庭需要多少年收入，才能买下一套房子。
根据使用面积来算的话，北京和上海中心区的房价收入比大概在27-28倍之间，而深圳、广州则比较高。
纽约、伦敦、东京尽管房价数值很大，但是由于居民收入不一样，所以市中心房价收入比一般为8-12倍左右。
换句话说，北上广深的核心城区房价对于当地普通老百姓来说压力比较大。
那么从租金回报率的角度来看，两者之间的差别也很大。
纽约、伦敦、东京市中心的静态租金回报率大约为3%，而北京、上海、广州、深圳一些核心区域的租金回报率则只有1.4%-2%之间。
这也就意味着，在中国一线城市的中心区购买一套房产，仅仅依靠租金收入是无法弥补房价本身的。
房子的价值主要由地段、资源以及未来的预期来决定，并不是现在的租金收入。
但是房价收入比以及租金回报率这样的东西，并不能直接拿来跟什么所谓的“国际合理标准”进行比较。
中国的居民储蓄率比较高，许多家庭购房的资金并不是当年的收入所覆盖的，而是包括了多年的积蓄、父母的支持以及其他的资产变现等。
另外中国人对于住房的需求、结婚生育的时间安排、孩子的教育要求也会对购房产生影响。因此，同样是20倍房价收入比，在不同国家、不同城市、不同发展阶段，含义并不完全一样。
04、持有成本，会改变房子的真实价格
有人觉得纽约和伦敦的房子很贵，中国的城市一线城市的房价其实并没有那么高。但是把房产税、物业费、保险费以及市政费用加在一起的话，结果就会不一样了。
在纽约，业主每年通常要承担房地产税、物业费和房屋保险。一套核心区住宅，即便不考虑贷款利息，每年的固定持有支出也可能达到十几万元人民币。
伦敦除了物业费之外还有市政税、地租等等其他的费用，在市中心买一套普通的公寓一年下来所有的持有成本也不便宜。
东京不动产税、城市建设和建设税也不能忽视。
相比之下，中国的大部分城市还没有实行房地产税制度，而且住宅物业费也比较低。在北京、上海、广州和深圳这样的大城市里，一套普通的住宅一年的物业管理费一般不会超过几千元。
因此，只从房价的角度来看的话，中国的几个一线城市与纽约、伦敦之间的差距可能并没有想象中那么大；但是考虑到长期持有的成本之后，国外城市的实际压力就会变大很多。
当然，这并不代表中国一线城市房价就不贵。因为中国居民收入水平、房价收入比和月供压力，都处在较高位置。
05、1000万元，在不同城市能买到什么房子？
假设手中有1000万元的预算，只考虑自用，不买顶级豪宅的话，在几个城市的核心地段买到的房子大小差距，并不会像人们想象中的那样大。
在北京中心区，1000万人民币能够买下80多平米的房子，折合成实用面积的话就是60平米左右。该房屋所在位置为西城区、金融街一带或者长安街附近，最大的好处就是地段好、资源丰富。
在上海市区类似的预算可以买到面积为100平米左右的房子，实际使用面积大约为70平米，通勤、金融产业配套也会更加完善。
在纽约曼哈顿金融区，1000万人民币可以买下一套60平米左右的一居室；而在伦敦金融城附近，则能买到60多平米的公寓。
表面上看，四座城市核心区域能买到的实际面积相差不大。但住进去以后，成本差别就出来了。
北京、上海的物业费大概每年几百到上千元之间，但是纽约核心区域的房产税、物业费以及保险等费用加起来一年下来可能会达到十几万甚至更高。
伦敦虽然便宜一些，但是也需要支付几万元市政税和物业费。
把预算放在外圈的话，差距就会更大了。
在北京、上海的外围地区可以买到大一点的房子，在纽约、伦敦的外围也能买上一百平米左右的房子，但是要忍受更长的通勤时间以及更高的生活成本。
06、中国核心城市房价为什么曾经涨得这么快？
归根结底，还是三个因素。
第一，人口和产业不断向核心城市集中。
过去二十年里，一线和强二线城市一直吸引着年轻人、大学生以及高收入人群，但是很多三线四线城市的人口增长已经放缓或者出现了外流的情况。
第二，优质公共资源高度集中。
北京市和上海市都拥有很多高水平的大学、三级甲等医院以及大企业的总部。一些家庭买房子并不是为了住，而是为了孩子有好的教育、医疗条件和就业机会。
第三，土地、信贷和货币环境共同推动。
主要城市的土地供应量很小，而人口却很集中；在过去的很长一段时间内，由于信贷环境宽松、货币增速快，所以资金自然会更多地流入到房地产市场中去。
所以过去房价上涨的原因不是单一的，也不能用一句话来概括为“炒房”。
但未来的市场逻辑已经发生变化。
人口增长速度变慢、居民负债率提高、对未来收入预期的变化都会使房地产市场由整体上行转为部分区域出现分化。
以后真正有支撑的是产业强、人口稳、配套好、流动性高的核心区域；没有人口和产业支撑的房子，即使过去价格很高，也不一定能够恢复到原来的水平。
07、全球房价比较，最后还是要回到城市价值
伦敦58年涨了118倍，纽约45年涨了15倍，中国的几个一线城市房价排在全世界前列的位置上，所以人们最应该关注的是房价背后对应的城市的价值。
长期来看是人口，中期是土地，短期则是金融。
一个城市是否可以长久地吸引人，主要看它的产业；而产业能否持续发展，则由城市创新能力和公共服务水平以及营商环境决定。
所以判断一个房子值不值得买，并不是看它过去的涨幅有多大，而是要看它以后是否有真实的市场需求。
对一般家庭而言，买房最不重要的不是追求世界排名，而是根据自己的经济状况来决定是否购买以及每月还款多少，并且要留出足够的流动资金。
核心城市的好房子有一定的稀缺性，但是所有的资产都有周期，房子也一样不可能一直只涨不跌。
真正值得长期持有的，从来不是“城市名字”本身，而是那些能够被人口、产业和生活需求持续支撑的房子。
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